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ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (I) - vox-populi.net

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ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (I) ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (I)

mardi 20 février 2007, par Philippe Lheureux

Obligées par la loi d’être gérées par un syndic, les copropriétés voient souvent celui-ci s’imposer dans bien des domaines, tels l’assurance et les contrats d’entretien, au détriment du Conseil syndical.
De fait, les copropriétaires sont trop souvent victimes d’abus, voire d’escroqueries, de la part de sociétés sans scrupules.

Le syndic et son contrat

Jamais en retard pour prélever ses honoraires, le syndic l’est souvent en revanche pour s’honorer des factures d’eau, d’électricité et de chauffage relatives aux copropriétés qui l’emploient.
Ce laxisme dans le traitement des factures entraîne régulièrement des pénalités de retard de 10%, imputées aux copropriétaires.
Certains syndics ont érigé en système ce traitement différé des courriers : ils n’ouvrent les lettres qu’une fois tous les quinze jours. C’est ainsi que les relevés des compteurs sont transmis bien après la date limite prévue à cet effet, infligeant parfois de cuisantes surprises aux copropriétaires.

Si l’on ajoute à ce procédé pour le moins cavalier bon nombre d’erreurs de comptabilité et non-respect du règlement de copropriété dans certains appels de fonds, les copropriétaires comprennent vite qu’ils payent très cher un service défectueux, d’autant que la facture est encore susceptible de grimper via des frais de photocopies, de timbres, et surtout de suivi des travaux facturés.
Le coût de ces derniers ? 2.2% HT de leur prix TTC.
Jetez un coup d’oeil à votre contrat : vous verrez que certains syndics n’hésitent pas à prélever des honoraires sur la TVA. Un comble !
Ces professionnels, dont la moralité devrait être au-dessus de tout soupçon, sont souvent la plaque tournante de tout un réseau d’entreprises qui vivent aux dépens des copropriétaires.

Les assurances

La plupart du temps négociées directement par le syndic dont vous êtes tributaire, ce dernier vous assure toujours la main sur le cœur que celle qu’il a retenue pour vous est au "meilleur prix" du marché.
En fait, plus qu’un conseil, vous payez surtout le courtier en sus de l’assurance, qui se révèle effectivement parfaite tant qu’il ne vous arrive rien.
Si vous essayez de négocier par vous-même un contrat d’assurance, le syndic vous opposera alors qu’il ne désire traiter qu’avec une seule compagnie pour toutes les copropriétés qu’il gère... commission oblige !
Faut-il préciser qu’en cas de sinistre, les dossiers traînent ou comportent des erreurs qui réduisent considérablement le montant des remboursements initiaux ?
Même les assurances dommage-ouvrage s’en tirent à bon compte, en raison du manque de suivi des plaintes.

Les contrats d’entretien

Rendus obligatoires par la loi si vous possédez un ascenseur ou un portail automatique, ils ne prévoient la plupart du temps que deux inspections annuelles à un prix défiant toute concurrence [1] :

 [2]

Dans notre exemple vous sont ainsi demandés 660 euros HT pour vérifier le bon fonctionnement d’un portail automatique, sans compter la facturation d’éventuels travaux s’il y a lieu.

Vous trouvez ce prix légèrement abusif ? Le syndic se fera une joie de vous fournir d’autres devis encore plus onéreux, assortis du rappel de la loi rendant obligatoire ce type de contrat.
Le deal est alors très simple : soit vous signez, soit le syndic le fait pour vous, sous couvert de respecter la législation...

De plus, si une automobile - neuve - n’a besoin d’un contrôle technique [3] qu’au bout de 4 ans, puis tous les deux ans, un simple portail automatique avec deux bras mécaniques est soumis d’office à un contrat d’entretien.
Même si cela part d’une bonne intention, dans l’objectif louable d’améliorer la sécurité des installations, la loi, en ne fixant pas le prix maximum des contrats, se transforme vite en impôt sur l’arnaque, puisque l’Etat y trouve bien évidemment son compte.

Les diagnostics

Dernière trouvaille en cours : la recherche du plomb dans l’eau.
Alors qu’aucun texte de loi ne la rend obligatoire pour les parties communes des immeubles récents, certains syndics l’imposent aux copropriétés, sans même que l’accord du conseil syndical ne soit requis.
À titre d’exemple, une petite résidence flambant neuve de 26 appartements s’est vu ainsi infliger une facture abusive de 615 euros.
En la contestant, elle est parvenue à contraindre le syndic de la prendre à son compte.
Mais combien de copropriétaires osent s’opposer à leur syndic, surtout si ce dernier argumente avec de faux textes de loi ?

Comment s’en sortir ?

Il existe une solution simple qui consiste à limiter le rôle du syndic en lui interdisant de négocier contrats et travaux à la place du Conseil syndical. Idem pour le suivi de travaux.
Pourquoi en effet payer 2.2% HT du prix d’un ravalement à un comptable qui, la plupart du temps, n’a pas plus d’expertise dans le bâtiment que votre boulanger du coin ?

En se déchargeant de leurs responsabilités sur les syndics, les copropriétaires ont trop souvent ouvert eux-mêmes la porte aux extorqueurs.
À quand un contrat de vérification de la moralité et de la compétence des syndics ?

Pour aller plus loin :

- Des vidéos instructives :



- Des liens utiles :

Arnaques à la copropriété (II)

http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM24077.22.12.03.htm

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0504/abus190.htm

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0504/abus193.htm

http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=466


[1Et surtout monopole, celà va de soi !

[2Les mentions permettant d’identifier le syndic, l’entreprise et la copropriété ont été retirées du document.

[3Prix : 50 euros

Commentaires

  • bjr, je fais partie d ’un conseil syndic d une coopro de 24 lots . le synsdic bénévole qui est artisant a effectué des travaux pour des sommes considrables et de plus il est en retraite donc ns avons perdu le benefice de la TVA 5,5 qud j ai alerte les coopro il a reuni une assemb extraordinaire en me menaçant . Tout en état ds une illégalité totale il exerce une pression sur les autres il fait ce qu i lui plait que faire ? pour l’évincer . Il n autorise surtout pas la consultation des comptes il ne repond pas aux demandes en ce sens et menace que faire pour le foutre dehors ?

    • Bsr , si ce sont des travaux dans les parties communes , ils ont forcemment étés votés en AG avec le devis correspondant ! Vous ne pouvez donc pas vous plaindre ! Maintenant si le syndic bénévole fait executer des travaux sans autorisation préalable , et il peut le faire en cas d’urgence ou de risque pour la sécurité de l’immeuble , il engage quand meme sa responsabilité. Quand à la consultation des comptes , il ne peut réfuser cela a aucun copropriétaires ! Adressez lui une lettre AR.
      Bonne chance :-)

      Voir en ligne : http://www.kheops.biz

    • Mon syndic a fait réaliser des travaux par une autre entreprise plus cher que celle choisi en AG.
      En plus le devis de cette entreprise avait été rejeté par l’assemblée générale, car son devis n’était pas détaillé.
      Tous les copropriétaires avaient payé les fonds demandés en temps et en heure.
      En fait le Syndic pour ce justifier de son acte nous dit que l’entreprise choisi par l’ag n’a pas respecté le délais de commande.
      Le CS c’est rapproché de cette entreprise qui s’en defend et affirme ne pas avoir reçu d’accompte de la part du syndic de ce fait elle ne pouvait entamer les travaux.
      Ce qui est normal.
      Ma question est peut on demander au syndic de nous rembourser les fonds appelés pour non respect du choix de la décision de l’AG, que le syndic prenne à sa charge l’intégralité de la facture de l’entreprise qu’il a choisi sans notre consentement ?

    • Bonjour , pour répondre correctement à ce genre de question, il faudrait connaitre la nature des travaux et leur montant.S’il s’agit d’une petite somme c’est moins grave que pour un ravalement. Néammoins, si le syndic change d’entreprise sans justificatif sérieux et sans en référer au moins au conseil syndical, il y a faute. Le syndic est mandaté pour faire exécuter les travaux votés en AG d’après un devis bien spécifique.A mon avis , vous ne pouvez réclamer au syndic que la différence entre les deux devis puisque les travaux ont été votés et doivent être réalisés. N’oubliez pas que le syndic à une assurance professionnelle pour ce genre de faute dans la gestion des immeubles. Maintenant , si le but était d’évincer une entreprise pour permettre à l’entreprise d’un de ses amis de faire les travaux , c’est de la corruption pur et simple.

      Voir en ligne : http://www.kheops.biz

    • je suis coproprietaire seulement 4 lots, le "syndic bénévole" qui avantagait 2 des coproprietaires qui étrangers ne connaissaient rien a la législation copro
      nous a VOLE durant des années allant jusqu a faire des tvx lui même et ensuite établir de fausses factures afin de se faire du profit, prenant chaque année des sommes exhorbitantes de frais de déplacement.

  • Bonjour,

    Une "PERLE" DES "PERLES" en matière de syndic

    http://troublante-republique.over-blog.com/article-bienvenue-61592891.html

    Bilan connu (en omettant ce qui n’est pas connu, bien évidemment) du GOUROU apte à tout et surtout n’importe quoi :

    - Une centaine de copropriétaires arnaqués et qui quelque part s’en fichent car les meneurs complices étaient actifs aussi en débilités et incohérences et membres du conseil syndical

    - un salarié "fantôme" truandé et employé pour restaurer son château personnel en étant payé par le cabinet de syndic et cela pendant 14 ans 1/2

    - le fisc truandé (amende + redressement)

    - et moi-même plus qu’outragé, injurié, intimidé , culpabilisé, humilié et j’en passe .... Bref, le moyen âge au 20 ème siècle ... (on se demande parfois à quelle école certains sont allés)

    Cordialement

    Voir en ligne : La PERLE DES PERLES en matière de syndic

  • Bonjour Des AR personnellement je ne les comptes plus Par contre les comptes même en tant que membre du conseil on ne les a jamais eu C est une arnaque totale Il change les textes de loi disent que nous n avons pas le droit de voir les comptes exceptes deux fois par ans en visio conférence....
    Ils ont détourné de l argent de la copro et fait de fausses factures On se fait insulter et menacer et en plus on nous fait payer l eau de nos voisins le syndic refuse de nous faire payer notre consommation individuelle il l associe à l eau des communs Etc...

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