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ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (I) - vox-populi.net

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ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (I) ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (I)

mardi 20 février 2007, par Philippe Lheureux

Obligées par la loi d’être gérées par un syndic, les copropriétés voient souvent celui-ci s’imposer dans bien des domaines, tels l’assurance et les contrats d’entretien, au détriment du Conseil syndical.
De fait, les copropriétaires sont trop souvent victimes d’abus, voire d’escroqueries, de la part de sociétés sans scrupules.

Le syndic et son contrat

Jamais en retard pour prélever ses honoraires, le syndic l’est souvent en revanche pour s’honorer des factures d’eau, d’électricité et de chauffage relatives aux copropriétés qui l’emploient.
Ce laxisme dans le traitement des factures entraîne régulièrement des pénalités de retard de 10%, imputées aux copropriétaires.
Certains syndics ont érigé en système ce traitement différé des courriers : ils n’ouvrent les lettres qu’une fois tous les quinze jours. C’est ainsi que les relevés des compteurs sont transmis bien après la date limite prévue à cet effet, infligeant parfois de cuisantes surprises aux copropriétaires.

Si l’on ajoute à ce procédé pour le moins cavalier bon nombre d’erreurs de comptabilité et non-respect du règlement de copropriété dans certains appels de fonds, les copropriétaires comprennent vite qu’ils payent très cher un service défectueux, d’autant que la facture est encore susceptible de grimper via des frais de photocopies, de timbres, et surtout de suivi des travaux facturés.
Le coût de ces derniers ? 2.2% HT de leur prix TTC.
Jetez un coup d’oeil à votre contrat : vous verrez que certains syndics n’hésitent pas à prélever des honoraires sur la TVA. Un comble !
Ces professionnels, dont la moralité devrait être au-dessus de tout soupçon, sont souvent la plaque tournante de tout un réseau d’entreprises qui vivent aux dépens des copropriétaires.

Les assurances

La plupart du temps négociées directement par le syndic dont vous êtes tributaire, ce dernier vous assure toujours la main sur le cœur que celle qu’il a retenue pour vous est au "meilleur prix" du marché.
En fait, plus qu’un conseil, vous payez surtout le courtier en sus de l’assurance, qui se révèle effectivement parfaite tant qu’il ne vous arrive rien.
Si vous essayez de négocier par vous-même un contrat d’assurance, le syndic vous opposera alors qu’il ne désire traiter qu’avec une seule compagnie pour toutes les copropriétés qu’il gère... commission oblige !
Faut-il préciser qu’en cas de sinistre, les dossiers traînent ou comportent des erreurs qui réduisent considérablement le montant des remboursements initiaux ?
Même les assurances dommage-ouvrage s’en tirent à bon compte, en raison du manque de suivi des plaintes.

Les contrats d’entretien

Rendus obligatoires par la loi si vous possédez un ascenseur ou un portail automatique, ils ne prévoient la plupart du temps que deux inspections annuelles à un prix défiant toute concurrence [1] :

 [2]

Dans notre exemple vous sont ainsi demandés 660 euros HT pour vérifier le bon fonctionnement d’un portail automatique, sans compter la facturation d’éventuels travaux s’il y a lieu.

Vous trouvez ce prix légèrement abusif ? Le syndic se fera une joie de vous fournir d’autres devis encore plus onéreux, assortis du rappel de la loi rendant obligatoire ce type de contrat.
Le deal est alors très simple : soit vous signez, soit le syndic le fait pour vous, sous couvert de respecter la législation...

De plus, si une automobile - neuve - n’a besoin d’un contrôle technique [3] qu’au bout de 4 ans, puis tous les deux ans, un simple portail automatique avec deux bras mécaniques est soumis d’office à un contrat d’entretien.
Même si cela part d’une bonne intention, dans l’objectif louable d’améliorer la sécurité des installations, la loi, en ne fixant pas le prix maximum des contrats, se transforme vite en impôt sur l’arnaque, puisque l’Etat y trouve bien évidemment son compte.

Les diagnostics

Dernière trouvaille en cours : la recherche du plomb dans l’eau.
Alors qu’aucun texte de loi ne la rend obligatoire pour les parties communes des immeubles récents, certains syndics l’imposent aux copropriétés, sans même que l’accord du conseil syndical ne soit requis.
À titre d’exemple, une petite résidence flambant neuve de 26 appartements s’est vu ainsi infliger une facture abusive de 615 euros.
En la contestant, elle est parvenue à contraindre le syndic de la prendre à son compte.
Mais combien de copropriétaires osent s’opposer à leur syndic, surtout si ce dernier argumente avec de faux textes de loi ?

Comment s’en sortir ?

Il existe une solution simple qui consiste à limiter le rôle du syndic en lui interdisant de négocier contrats et travaux à la place du Conseil syndical. Idem pour le suivi de travaux.
Pourquoi en effet payer 2.2% HT du prix d’un ravalement à un comptable qui, la plupart du temps, n’a pas plus d’expertise dans le bâtiment que votre boulanger du coin ?

En se déchargeant de leurs responsabilités sur les syndics, les copropriétaires ont trop souvent ouvert eux-mêmes la porte aux extorqueurs.
À quand un contrat de vérification de la moralité et de la compétence des syndics ?

Pour aller plus loin :

- Des vidéos instructives :



- Des liens utiles :

Arnaques à la copropriété (II)

http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM24077.22.12.03.htm

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0504/abus190.htm

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0504/abus193.htm

http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=466


[1Et surtout monopole, celà va de soi !

[2Les mentions permettant d’identifier le syndic, l’entreprise et la copropriété ont été retirées du document.

[3Prix : 50 euros


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